腾讯分分彩 > 十堰房產資訊 > 業界觀點 > 正文

腾讯分分彩:房地產信托嚴監管背后的深意

2019-12-23 09:37:11國際金融報 我要評論(0)
窗口指導、余額管控、罰單頻現……房地產信托成為2019年信托業的關鍵詞。伴隨部分項目逾期,市場對地產信托產品的謹慎態度也愈發明顯。不少**者對兌付情況、抵押物是否足值及處置時間等方面表達了擔憂。

腾讯分分彩 www.bpalu.com 十房網訊   窗口指導、余額管控、罰單頻現……房地產信托成為2019年信托業的關鍵詞。伴隨部分項目逾期,市場對地產信托產品的謹慎態度也愈發明顯。不少**者對兌付情況、抵押物是否足值及處置時間等方面表達了擔憂。

面對逾期信托項目越來越多的情況,對信托公司風控的質疑聲也不斷涌現。這些是否意味著作為信托的主要業務之一的房地產信托從此會“一蹶不振”?嚴監管背后究竟有何深意?

在多位業內人士看來,房地產信托近期頻發的兌付?;嗍怯朧諧〈蠡肪?、政策基本面有關。而房地產行業已經經歷多輪政策調控,大部分信托公司在風控條件方面基本上是可以把握的。作為一種補充融資手段,經歷嚴監管的房地產信托更多是配合穩房價和穩預期,適當地控制增長的節奏。此外,隨著信托步入轉型關鍵期,存量地產業務也有望成為重要立足點之一。

1 地產信托困境

房地產信托作為信托公司的主要業務,明確的擔保和抵押成為其被青睞的關鍵優勢。

在房屋銷售市場持續降溫的情況下,抵押物是否持續足值及其處置的時間是否過久,也成為多數經歷房地產信托項目逾期的**者的“心病”。有**者明確地向《國際金融報》記者表達了這樣的擔憂。

業內人士分析認為,目前房企普遍面臨融資收緊的情況,部分房企現金流緊張,無法償還之前的信托貸款,有些甚至瀕臨破產。此外,今年信托到期量**規模仍處于歷史*高位,到期量的分布呈現前低后高的規律,房地產領域的風險暴露有可能加快。

某三方代銷機構工作人員王華(化名)告訴《國際金融報》記者,房地產商融資一般會以名下項目作為抵押物,但在違約的情況下,抵押物的處置、變現往往需要一段時間,還可能面臨折價。

“信托處于處置期、延期的項目越來越多?!蓖躉約欽吒鋅?,現在很多情況是一家企業違約連帶著十幾家機構踩雷,其中不乏信托公司。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示,房地產信托項目大部分風險都與房屋銷售市場有關系。如果銷售市場行情好,問題一般都很容易化解;反之,若市場在持續降溫,往往會引起較多問題。

“尤其是和商業、辦公掛鉤的項目,比如出現爛尾、租金**率不高等情況,而融資方又無法獲得一些補給的資金,則會對項目兌付產生影響,需要警惕相關風險?!毖顯窘鉤淶?。

那么,地產信托相關風險項目,又該如何化解?

某信托公司從業人士李華(化名)在接受《國際金融報》記者采訪時表示,從信托公司角度來看,逾期地產信托項目處置抵押物在大多數情況下,不存在是否有人接盤的問題,關鍵在于價格。在整個調控依然比較嚴格的階段,市場普遍缺乏流動性,資產較難出手且大概率面臨打折的困境。

“對于信托公司來說,一旦折扣力度較大,則面臨無法收拾的難題?!崩罨鉤涑?。

然而,李華亦告訴記者,從普通的固定收益類產品來看,信托基本可以理解為能夠兌付或者有潛在兌付預期的產品?!凹詞掛恍┭悠誚銑さ南钅?,也不會說*終不去處置,并讓**者蒙受損失,可能后面幾年問題也就慢慢得到解決了”。

“整體來看,行業風險敞口不是很大?!崩罨徊獎硎?,無論項目的情況如何,信托是一直履行管理人職責的。

2 風控手段多樣

從與**者交流的過程中,記者注意到,面對逾期信托項目越來越多的情況,對信托公司風控的質疑聲也不斷涌現。

事實上,多位信托業內人士告訴《國際金融報》記者,近期頻發的兌付?;?,更多是與市場大環境、政策基本面有關。

金樂函數信托分析師廖鶴凱在接受《國際金融報》記者采訪時表示,信托項目方風險的暴露,與整個經濟環境有很大的關系。從本質上來看,信托或者整個金融行業屬于風險管理行業。

“金融與各行各業都要打交道,因此,風險也會在金融行業集中體現?!繃魏卓約欽囈徊獎硎?,在這樣的情形下,對于風險的管理、控制和化解顯得尤為重要。

“就算是相同的業務,不同的金融機構也會有自己的風控標準參照?!繃魏卓約欽囈徊獎硎?,從整個資管行業來看,信托基本可視為相關手續的完善度與成熟度*高的領域。

“交易對手的復雜化,要求信托具備豐富多樣的風控手段。整體來看,在交易結構方面,有些制度設計是比較創新的?!繃魏卓鉤淶?。

李華告訴記者,從房地產信托業務來看,目前的風控措施主要包括名單制、質押物、資金監管和投后管理等?!暗盅何鍤喬閬虻鬧饕蛩?,但并非決定因素。并不是所有抵押物的資質都很好,還是要結合各家風控邏輯的層次來看,一般風險抓手決定抵押物所占的權重”。

“總體來看,房地產業經歷了高速發展之后,房企從跑馬圈地進入到加速分化階段。而對行業的理解與合作主體的選擇,成為信托公司房地產業務風控的核心環節之一?!崩罨嫠嘸欽?。

此外,相較前幾輪調控,本輪政策調控具有一些不同之處。

廖鶴凱告訴記者,從前面幾輪調控來看,房地產業整體還是顯著向上的,所以相關質押物的變現可能不會很久,價格也相對可觀。但目前在嚴格調控和房地產稅有征收預期的大背景下,整個行業向上趨勢并沒有特別明顯。此外,結合棚改政策逐漸退出等多重政策影響,三四線城市也會受到明顯影響?!岸磐性縉諞丫度虢サ南钅?,后續如何去處置,其實是比較關鍵的”。

“房地產行業已經歷多輪政策調控,大部分信托公司在風控條件方面基本上是可以把握的,做業務的邏輯也往往經過了多輪論證?!繃魏卓康?。

3 規模顯著收縮

下半年來,地產信托規模經歷“縮水”。用益信托網數據顯示,11月集合信托成立規模為1067.51億元,較去年同期的1808.33億元大幅下降約41%。其中,有213.83億元投向房地產,較去年同期的660.49億元更是大幅下降近68%。

實際上,自2019年下半年以來,投向房地產領域的信托發行規模呈現明顯下降趨勢。

具體來看,用益信托數據顯示,2019年1月-6月份發行的投向房地產領域的信托中,有5個月的單月規模在800億元以上,6月的規模甚至超過1000億元;而7月-11月,單月規模均是在800億元以下。

同時,中國信托業協會數據顯示,截至2019年三季度末,投向房地產的信托資金余額為2.78萬億元,較二季度減少1480.67億元,環比下降5.05%。這是自2015年四季度以來,首次出現新增規模的環比增速負增長。

李華告訴記者,房地產信托今年上半年熱度較高,而下半年則面臨嚴監管,這形成了較為鮮明的對比。

5月,銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱《通知》)。

根據《通知》的要求,不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資,或通過“股權**+股東借款”、“股權**+債權認購劣后”、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資,直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

隨后,在“房住不炒”的大背景下,房地產信托經歷了監管“接力式”的調控。

7月,銀保監會有關部門負責人表示,為加強房地產信托領域風險防控,針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,銀保監會開展了約談警示,要求這些信托公司控制業務增速,提高風險管控水平。緊接著,對信托公司房地產信托業務進行余額管控的消息傳出。

同時,據媒體報道,監管部門已統一房地產信托業務放行標準,地產信托業務二級資質將無法穿透兩層,這意味著二級資質的孫公司將無法開展信托業務貸款。

調控還在持續升級。8月份,銀保監會向各銀保監局信托監管處室下發了《中國銀保監會信托部關于進一步做好下半年信托監管工作的通知》(信托函〔2019〕64號)(下稱“64號文”),對下半年信托業的監管重點進行傳達。

根據“64號文”的要求,按月監測房地產信托業務變化情況,及時釆取監管約談、現場檢査,暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施,堅決遏制房地產信托過快增長、風險過度積累的勢頭。

4 嚴監管深意

多位信托從業人士告訴《國際金融報》記者,實際上,房地產信托的監管處于一個比較大的邏輯與思路框架下。那么,嚴監管的深意究竟何在?

資深信托研究員袁吉偉對記者分析稱,房地產信托經歷了嚴監管,但并不是完全被禁止,更多是在前期增長過快的情況下,配合穩房價和穩預期,適當地控制增長的節奏?!氨暇狗康夭幸滴蘼鄱雜詮窬迷齔せ故薔用癲聘歡加薪洗笥跋臁?。

“避免資金過度投入到一個領域,集中度太高也有比較大的風險,這也是原因之一?!痹敖徊獎硎?。

廖鶴凱對記者分析稱,2019年,監管對地產信托的調控力度大于往年。事實上,這類政策并不僅是針對信托領域。在整個房地產行業資金來源里,信托只能說是一種補充融資手段?!爸栽諦磐蟹矯嬉滄齙ザ狼康?,是有一定原因的。從以往情況來看,在銀行對房地產行業融資收緊的情況下,如果信托再放開口子,一定程度上會減弱政策的效力”。

某中型信托從業人士王誠(化名)告訴《國際金融報》記者,嚴監管形勢可以說是“前所未有”,這也與當前宏觀經濟及金融市場所面臨的環境息息相關。在風險易發高發階段,進行嚴監管是有必要的,也是有利于行業長遠穩健發展。

“雖然短期、單體來看,調控對信托公司的經營業績會帶來一定壓力,但從長遠、整體來看,嚴監管對信托行業、地產行業乃至國家宏觀經濟都十分有必要?!崩鉉鉤淶?。

廖鶴凱亦告訴記者,監管趨嚴,無論是對房地產業自身發展還是維護金融體系穩定,都具有重要的意義。

具體來看,如果過多資源投放到地產領域,一定會擠壓到對其他部門的投入,這樣反而會阻礙房地產業的長期發展。結合行業特點來看,房地產大概率是在其他行業發展好的基礎上才能得到長遠發展,反之則會出現不穩定的情況,進而對金融體系造成影響。

也有分析認為,從長期來看,房地產業依然是有發展空間的領域,只不過已經過了高速發展期,進入相對成熟的階段。后續的存量市場會衍生出新的業務機會,*終整體地產行業的**率會趨于平緩,但按照行業特點,依然會比傳統行業的**率略高。

事實上,多位信托業內人士告訴記者,從存量業務的規模來看,房地產信托或會成為信托轉型的立足點。

以轉型方向之一的REITs(房地產信托**基金)為例,雖然信托目前還處在“霸屏”房地產一級市場,REITs業務量還很小,可一旦進入到房地產行業進入存量博弈階段,信托或將會積極介入。

針對目前REITs業務面臨的租金**率不高問題,廖鶴凱認為,未來這一點或許會發生改變,去杠桿的精髓在于回歸資產本身的價值。

另一方面,從信托自身來看,*大的優勢在于跨市場操作,回歸本源意味著不僅僅限于資金類信托管理。而房地產作為我國家庭資產的重要組成部分,從存量市場的角度看,信托依然有很多機會。


腾讯分分彩
姓名: 電話: 身份證:
  • 十堰購房者俱樂部群62916578
  • 服務熱線:400 0719 025轉100

搜索官方微信:十房網(shifangwang0719)

qq一鍵加入十堰購房者俱樂部群62916578

qq服務熱線:0719-8672117

已有人報名
姓名: 手機: 樓盤:
關于 房地產信托監管的相關資訊

已有0條評論,點擊查看網友評論

換一張 驗證碼:以上評論內容僅代表網友個人觀點
更多+

熱門樓盤排行

更多+

精彩專題

  • 十房專題:2020年1月十堰房價地圖一覽十房專題:2020年1月十堰房價地圖一覽
  • 十堰1月份房價新鮮出爐!2020年了,你買得起哪個樓盤?十堰1月份房價新鮮出爐!2020年了,你買得起哪個樓盤?
  • 乘高鐵免費看房,與武漢“0距離”乘高鐵免費看房,與武漢“0距離”
1 2 3
更多+

家裝快訊

更多+

十堰人才網招聘信息